كيف يواكب المكتب الملفات العقارية
فحص عقد الكراء، الرسم العقاري، التوصيلات والإنذارات.
إعداد الخطوات في حالة عدم الأداء، الإفراغ، النزاع حول الانتفاع أو النزاع العقاري.
البحث عن حل ودي عند الإمكان ثم مباشرة المسطرة اللازمة عند استمرار النزاع.
الإطار القانوني في سطور
الكراء بالمغرب لا يخضع لنصّ واحد: فالقواعد تختلف بحسب الاستعمال المعدّ له المحلّ. وتحديد النص المطبَّق هو أول ما ينبغي فعله.
- القانون 67.12 ينظّم كراء المحلات المعدّة للسكنى أو للاستعمال المهني، متى تجاوزت مدّة الكراء ثلاثين يوماً.
- أما الكراء التجاري والصناعي والحرفي فيخضع للقانون 49.16، والإيواء السياحي القصير المدّة للقانون 80.14.
- المادة 3 من القانون 67.12 توجب عقداً مكتوباً، والمادة 7 توجب إنجاز محضر معاينة الحالة.
- ويبقى قانون الالتزامات والعقود مطبَّقاً على سبيل التكميل في كل ما لم يعالجه النص الخاص.
- والاختصاص ينعقد لمحكمة مكان وجود العقار، لا لموطن الأطراف.
كل سطر أعلاه يحيل على نصّ مُسمّى. هذه الصفحة تعطي الإطار المطبَّق؛ أما دراسة وضعية بعينها فتتم داخل المكتب.
حالات شائعة
أسئلة متكرّرة في القانون العقاري
مكتريَ توقّف عن الأداء: ما أول ما أفعله؟
الإعذار، برسالة مضمونة مع الإشعار بالتوصّل. فهو الذي يحوّل المطالبة إلى وثيقة في الملف. واللجوء إلى المحكمة دون المرور به يُضعف الطلب.
الكراء شفوي بلا عقد مكتوب. هل تبقى لي حقوق؟
نعم، لكن الإثبات يصير هو الموضوع الرئيسي للملف. فالكتابة لا تشترط الصحّة دائماً، لكنها تشترط الإثبات في الغالب الأعمّ.
هل يمكنني الرفع من الوجيبة الكرائية كما أشاء؟
لا. فمراجعة الوجيبة مؤطَّرة بالقانون، ولا تُقرَّر انفرادياً مهما طالت مدّة الكراء.
هل أسترجع محلّي بنفسي إذا رفض الشاغل الخروج؟
لا. فلا المكري ولا المكتري يقتضي حقّه بنفسه. والاسترجاع بالقوة يُعرّض من يمارسه للمساءلة، ولو كان محقّاً في الجوهر.
هل الاستشارة الأولى بمقابل؟
نعم، الاستشارة الأولى بمقابل. والأتعاب لا تُنشَر لأنها تتوقّف على الملف ودرجة تعقيده: فهي تُناقَش وتُوثَّق مسبقاً، ولا يُفتَح أي ملف قبل هذا الاتفاق.
النزاع يتعلّق بعقار خارج فاس.
الاختصاص ينعقد لمحكمة مكان وجود العقار، لا لموطن الأطراف. ويمكن للمكتب دراسة ملف يعود إلى جهة قضائية أخرى بحسب طبيعة القضية وقواعد الاختصاص المطبَّقة.
هل يمكن إجراء الاستشارة عن بعد؟
نعم، هاتفياً أو عبر Microsoft Teams أو Zoom، بالدارجة أو العربية أو الفرنسية. وهي أكثر طرق الدخول شيوعاً لدى الموكّلين المقيمين بالخارج، والمكتب يتكيّف مع الإكراهات العملية المرتبطة بالبُعد.
لماذا يهمّ التوقيت
في الكراء، يشتغل الزمن ضدّ المكري أكثر بكثير مما يشتغل ضدّ الشاغل. فالإعذار هو ما يتوقّف عليه ما بعده: وما لم يُوجَّه، لم يبدأ الملف. وكل شهر إضافي من عدم الأداء يُضخّم ديناً على شخص تتراجع قدرته على الأداء في الوقت نفسه. أما البقاء في المحلّ فيستقرّ بوصفه أمراً واقعاً: وكلّما طال، ثقُل وزنه في التقدير العام.
الخطأ الأكثر كلفة
الانتظار. فمتأخّرات ستّة أشهر ليست متأخّرات شهر مضروبة في ستّة: الدَّين يكبر على شخص تكون قدرته على الأداء قد تراجعت في الأثناء.
المكتب بفاس
تُرفع النزاعات العقارية أمام المحكمة الابتدائية بفاس، ويعود الاستئناف إلى محكمة الاستئناف بفاس. يتدخل المكتب في العقارات الكائنة بفاس والمناطق المجاورة.
الخطوة التالية، عملياً
اعرض وضعيتك على المكتب. يتيح اتصال هاتفي أولي للمحامي أن يطّلع على موضوع القضية ويُعِدّ أسئلته قبل الموعد.